Softwaretest

Softwaretest - Immobilienbewertung - Software im Vergleich

von Sylvia Kaufmann, Tornesch, E-Mail Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

(Auszug)
Immobilienbewertungen sind gefragter denn je. Nur wie ist ein Wertgutachten rationell und rechtssicher zu erstellen? Die Wertermittlungsverordnung 1988 enthält allgemein anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (BGH, 12.01.2001, V ZR 420/99) und beschreibt recht detailliert die üblichen Bewertungsschemen. Die Benutzung von Standardsoftware zur Bewertung drängt sich daher nahezu auf. Nur was sollte eine Bewertungssoftware leisten? Die klassischen Bewertungsmethoden nach dem Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren sollten natürlich beherrscht werden. Ebenfalls sollten Gründstücksbelastungen, wie Wegerechte, die rechenintensiven Bewertungen von Renten- und von Erbaurechten möglich sein. Da Auftraggeber unterschiedliche Anforderungen an ein Gutachten stellen und jeder Sachverständige sicher auch gern seine persönliche Note einfließen lassen möchte, sollte das auszudruckende Gutachten individuell anpaßbar und frei gestaltbar sein. Die Verwaltung der notwendigen Datensammlungen über Kaufpreise, Mieten, Baukosten usw. wäre wünschenswert. Gleichwohl eine Erleichterung der Büroorganisation durch Erstellung von Rechnungen, Anschreiben wegen Ortsbesichtigungen, Einsichtnahmen in Bauakten u.ä Insgesamt wurden sieben Programme getestet. Alle Programmanbieter stellen generell Testversionen zur Verfügung. Der Vertrieb und die Entwicklung der gleichnamigen Programme IMMO-Gutachten (WEKA Baufachverlage GmbH, Kissing) und IMMOGUTACHTEN (IMS ImmoManagement Software GmbH, Bühl) wurde eingestellt. Von dem Programm BONVAL (Will-Com GmbH, Burgwedel) existiert entgegen anderslautender Berichte nur eine DOS- und keine Windows-Version. Getestet wurden somit wohl alle professionellen deutschen Wertermittlungsprogramme, die unter Windows-Betriebssystemen laufen.

Die getesteten Programme kurz vorgestellt:


Market-Value.
Das einzige Programm im Test, in dem alle in der WertV88 genannten Verfahren umgesetzt wurden. Sehr gute übersichtliche Programmgestaltung. Hilfen immer direkt im unteren Bildschirmteil eingeblendet. Zahlreiche einfach bedienbare Tools zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, der Normalherstellungskosten, der Bewirtschaftungskosten, des Instandhaltungsstaus, Flächenberechnung usw. Datenbank zur Auswertung von Kauf- und Mietpreisen (m²-Preis, Ertragsfaktor, Liegenschaftszins, Preisspiegel). Ausgezeichnete Umsetzung des Vergleichswertverfahrens. Lösungsvorschläge, Kompendium, Datenbank mit Rechtsprechung. Internetanbindung zu Seiten mit Bodenrichtwerten, Miet- und Preisspiegeln, Indexreihen, Baukosten.

1. Platz

Leistungsnote: sehr gut
Preis/Leistung: sehr gut

Vorteile:

  • gute übersichtliche Programmgestaltung
  • sehr gut umgesetztes Vergleichswertverfahren
  • Auswertung von Miet- und Kaufpreisdaten (m²-Preis, Ertragsfaktor, Liegenschaftszins, Preisspiegel)
  • Datenbank mit Rechtsprechung
  • Kompendium, Lösungsvorschläge
  • editierbare Hilfetexte

Nachteile:

  • Ertrags- und Sachwertverfahren nur gemeinsam ausführbar

Die Kriterien der Benotung:

Software dient der Rationalisierung. Gute Programme sollten deshalb selbsterklärend sein. Die Eingabeaufforderungen müssen logisch sein und ohne langes studieren von Handbüchern zu vernünftigen Ergebnissen führen. Die besten fachlichen Gedankengänge sind unnütz, wenn sie nicht in einfach zu bedienende Programme umgesetzt wurden. Gut konzipierte Programme machen wiederum keinen Sinn bei fachlichen Mängeln. Daher wurden in diesem Test „allgemeine Kriterien“ mit 47 % und „fachliche Kriterien“ mit 53 % gewichtet bewertet.

 

NEU:

  • Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichs-wertverfahren sind getrennt ausführbar
  • Komplette Grundstücks- und Gebäude-beschreibung über Auswahlmasken

Veröffentlichung des Tests unter Amderem in:

  • "verkehrswert.de, dem ersten deutschen Online - Informationsdienst zur Grundstückswertermittlung"
  • "Der_Vermessungsingenieur" (Heft_6/02, S. 459-461) Verlag Chmielorz GmbH, Wiesbaden
  • "Informationsdienst für Sachverständige" (Heft_6/2002, S. 21-27) RDM-Verlags-Ges. mbH, Hamburg